Работа риэлтора иногда незаметна клиентам, пока они сами не столкнутся с ней. Кстати, именно невидимая для клиента работа показатель качества и профессионализма. Однако Вы всё можете сделать самостоятельно, поэтому предлагаем Вам отработанную пошаговую технологию приобретения недвижимости, а также важные рекомендации к действию:
Первый шаг: просмотр предложений
Просмотрев информационные ресурсы по недвижимости (например, из рук в руки, sob, яндекс-недвижимость) Вы увидите огромное количество предложений.
Помните: подавляющее большинство объявленных квартир имеют завышенную цену, чтобы было с чего начинать торговаться.
Второй шаг: просмотр квартиры
При осмотре жилья полагайтесь на обязательные критерии оценки. К ним относятся:
Месторасположение
Соседство, транспорт, инфраструктура, экология, парковки и все, что имеет отношение к расположению объекта важно при приобретении жилья.
Качество дома
Год постройки, материал наружных стен и перекрытий, состояние здания, его техническое обеспечение, количество этажей – все это тоже учитывается.
Характеристики и особенности недвижимости
Они играют не последнюю, если не главенствующую роль.
– Этаж расположения. Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 5% дешевле, чем на среднем. А последний этаж проигрывает среднему на 10%.
– Площадь; количество комнат; высота потолков; наличие лоджии (балкона).
– Дополнительные подсобные помещения, слаботочное обеспечение (телефонные линии, кабельное ТВ, дополнительные системы безопасности, интернет) существенно повышают стоимость жилья.
– Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки. Качественный ремонт добавляет к стоимости квартиры от 10 до 15%.
Когда визуальная оценка окончена и все требования соответствуют ожиданиям начинается следующий этап.
Третий шаг: проверка юридической чистоты квартиры
Теперь следует проверить ее юридическую чистоту и дееспособность ее продавца. Это важно сделать, чтобы потом не было оснований признать сделку недействительной. Проверка юридической чистоты квартиры включает в себя:
• удостовериться, что продавец квартиры на самом деле является ее владельцем и вправе провести сделку;
• проверку объекта недвижимости в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
• проверку на возможное наличие прав на недвижимость ранее проживающих в ней граждан и убывших из неё;
• проверку на наличие зарегистрированных (прописанных) граждан в данной квартире;
• проверка нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в психоневрологическом диспансере;
• выявление зарегистрированных обременений на недвижимость;
• анализ информации о возникновении и последующих переходах прав собственности на недвижимость.
Изучить историю приобретаемого жилья Вам помогут сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В нем хранится вся информация обо всех существующих правах на объекты недвижимости, а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру, и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.
Отметим, что процесс приобретения жилья пугает и настораживает, но если подойти к нему грамотно и следовать данной схеме, результат обязательно порадует.
Помните: если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Следует также убедиться в том, что у бывшего собственника квартиры нет задолженностей по коммунальным услугам.
Покупая квартиру у наследника, имейте в виду, что в течение трех лет после открытия наследства могут объявиться иные наследники и доказать свои права уже на вашу квартиру.
Четвертый шаг: внесение предоплаты за понравившийся вариант
Внося аванс физическому лицу обязательно составьте соглашение об авансе либо предварительный договор о покупке квартиры с учетом всех штрафных санкций и потребуйте от него расписку по полной форме. Соглашение совершается в простой письменной форме. Это делается для подтверждения серьезности намерений сторон. Если квартиру продаёт агентство, то риск потерять свои деньги меньше, т.к. юридическое лицо гарантирует безопасность проведения сделки и способно профессионально отстоять интересы клиента в суде.
Перед внесением аванса Вам должны предоставить (показать) оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект, после чего передать уже копии этих документов Вам на руки.
Бывают случаи, когда квартира продаётся по доверенности. Вам следует тщательно изучить эту доверенность.
Помните, что доверенность без указания числа, когда она выдавалась – ничтожна. Так же следует знать, что покупка недвижимости по доверенности всегда влечет за собой огромные риски для покупателя, т.к. доверенность можно отозвать хоть за 10 минут до совершения сделки, только Вы об этом можете узнать слишком поздно.
Пятый шаг: составление проекта договора купли-продажи
Договор купли-продажи совершается в простой письменной форме. В тексте должны быть указаны все детали будущей сделки: когда она состоится, в какой форме будет заключаться договор купли-продажи, цена, размер аванса/задатка, порядок расчета, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди, в какой срок будет осуществлена передача недвижимости и ключей и т. д.
После того как проект договора Вами внимательно изучен, назначается день сделки, при условии, что все заинтересованные стороны готовы к ней.
Шестой шаг: сделка
На этом этапе происходит подписание договора купли-продажи и получения денег. Процесс передачи денег выбираете с продавцом самостоятельно, будет ли это наличный расчет или Вы воспользуетесь банковскими продуктами (ячейка, счет). На этом этапе принципиально важна безопасность, не стоит распространяться посторонним о времени и месте проведения сделки.
Седьмой шаг: передача договора купли-продажи на государственную регистрацию
Вы и продавец отдаёте на регистрацию документы, соответственно оплачиваете квитанции, стоите в очереди и т.д. Вам выдадут расписку о приёме документа на регистрацию. Вместе с договором купли-продажи Вы должны сдать на регистрацию следующие документы:
1. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
2. Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель.
3. Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
4. Правоустанавливающие документы на приобретаемый объект.
5. Справка о ранее зарегистрированном праве и отсутствии арестов и обременений.
6. Нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки.
7. Отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности.
8. Разрешение органов опеки (если необходимо).
Помните: данный перечень документов не является исчерпывающим и может содержать дополнительные документы в зависимости от ситуации по приобретаемому объекту. На государственную регистрацию все документы предоставляются в подлинниках и копиях.
После регистрации Вы получите:
1. Зарегистрированный договор купли-продажи: экземпляр покупателя и продавца.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретённый Вами объект недвижимости.
3. Старые правоустанавливающие документы, доверенности и т.д. с пометкой погашено.
Восьмой шаг: подписание акта приема-передачи и получение ключей
После получения документов с государственной регистрации, Вы и продавец подписываете акт приема-передачи недвижимости и получаете ключи.
И Вы становитесь новым полноправным владельцем приобретенной Вами жилплощади, со всеми вытекающими из этого правами и обязанностями.
Поздравляем Вас, Вы прошли этот нелегкий путь. Искренне хотелось показать Вам, что, во-первых, покупка недвижимости - это не страшно и реально, а, во-вторых, что работа риелтора заключается в том, чтобы избавить Вас от «премудростей» всего процесса, минимизировать участие в нем и предотвратить возможные риски и потери, которые никак нельзя описать в одной статье, т.к. их бывает множество.
Агентство недвижимости «
Диалог Риэлт» работает для Вас, и мы готовы помочь Вам на любой стадии процесса приобретения недвижимости!
Возврат к списку
